Як продати квартиру в Україні, коли власник перебуває за кордоном

Власник квартири, який живе за кордоном, не мусить повертатися в Україну для продажу житла. Продати квартиру та провести угоду можна через представника за довіреністю. Але треба правильно оформити повноваження, перевірити квартиру, врахувати права другого з подружжя та дітей і визначити, як власник отримає гроші.

Як продати квартиру через представника

Цивільний кодекс дозволяє представництво за довіреністю. Це письмовий документ, який дає іншій людині право діяти від імені власника перед третіми особами. Людина в Польщі, Німеччині чи Чехії може уповноважити представника в Україні укласти договір продажу квартири.

Договір купівлі-продажу квартири укладають письмово та посвідчують у нотаріуса. У довіреності треба вказати конкретну квартиру і дії, які може виконувати представник. Нотаріус перевіряє не лише його особу, а й межі повноважень.

Де оформити довіреність за кордоном

Є два основні варіанти, які дозволяють оформити довіреність за кордоном.

• Через консульство України. Консульська установа може посвідчити довіреність на представника. Сам договір продажу квартири в Україні потім посвідчить український нотаріус.
• Через місцевого нотаріуса. Залежно від країни документ може потребувати апостиля або консульської легалізації, а також перекладу українською із належним засвідченням. Якщо між Україною та відповідною державою діє договір про правову допомогу, додаткове засвідчення може не знадобитися.

Перед оформленням довіреності варто знайти українського нотаріуса, який супроводжуватиме угоду. Так можна одразу погодити текст документа і перелік потрібних паперів.

Відмінності варіантів оформлення

У консульстві довіреність посвідчує українська консульська установа. У місцевого нотаріуса процедура залежить від законодавства конкретної країни: може знадобитися апостиль, легалізація та засвідчений переклад.

В обох випадках сам продаж квартири проходить в Україні за українськими правилами. Місце перебування власника за кордоном не визначає, де посвідчать договір.

Який нотаріус оформить продаж

Договір про відчуження квартири посвідчують за місцезнаходженням нерухомості або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи — однієї зі сторін договору. Нотаріус перевіряє право власності, державні реєстри, арешти, заборони та інші обтяження.

Тому власнику, щоб продати квартиру, не потрібно їхати в Україну лише для підписання договору.

Що ще може вплинути на продаж

Нотаріус перевіряє сімейний статус власника. Якщо квартира є спільною сумісною власністю подружжя, може знадобитися згода другого з подружжя. Коли він або вона теж перебуває за кордоном, згоду треба оформити окремо.

Також потрібно з’ясувати, чи мають діти право власності або користування квартирою. В окремих випадках під час продажу доведеться врахувати їхні права та отримати дозвіл органу опіки та піклування.

Як отримати гроші після продажу

Порядок розрахунків краще визначити ще до угоди. Варто передбачити переказ коштів безпосередньо власнику на його банківський рахунок, а не залишати представнику можливість розпоряджатися всією сумою на власний розсуд.

Верховний Суд у постанові від 25 березня 2024 року у справі № 458/229/18 наголосив: довіреність визначає повноваження представника перед третіми особами, але не його внутрішні обов’язки перед власником. Тому сама довіреність не замінює домовленостей про те, що представник має зробити з отриманими грошима.

Є показовою і справа № 161/22283/24. Власник, який жив за кордоном, заявив, що представниця без його відома продала квартиру родичу, а приблизно через 40 хвилин той подарував її представниці. Верховний Суд зазначив, що сам продаж родичу ще не доводить змови. Водночас суд має перевірити, чи не діяв представник у власних інтересах і чи не був правочин фіктивним. У лютому 2026 року Верховний Суд скасував рішення апеляційного суду та направив справу на новий розгляд.

Від чого залежатимуть податки

Сам факт проживання за кордоном не визначає податки під час продажу квартири. Значення мають податковий статус продавця, кількість продажів нерухомості протягом року та строк володіння майном. Для податкових резидентів правила також враховують, скільки років квартира перебувала у власності.

Отже, квартиру в Україні можна продати, перебуваючи за кордоном. Для цього потрібні правильно оформлена довіреність, документи на квартиру, перевірка прав подружжя та дітей і чіткий порядок отримання грошей.

Нерухомість до 2013 року: чи потрібно оновлювати дані в реєстрі — пояснення Мін’юсту

Джерело: Судово-юридична газета