Купівля нерухомості у 2026 році: що справді зміниться, а що — міф

Оприлюднено від

У соцмережах знову паніка. Люди пишуть, що з нового 2026 року купівля нерухомості ускладниться. Начебто купити або продати квартиру стане майже неможливо. Нібито нотаріуси вимагатимуть нові довідки, а податкова почне тотальний контроль кожної угоди.

Насправді все значно спокійніше.

Для звичайних громадян порядок купівлі та продажу нерухомості не змінюється. Процедури залишаються такими самими, як і раніше.

«Нові правила» купівлі нерухомості з 1 січня 2026 року

З 1 січня 2026 року починають діяти окремі норми закону №4536-IX, ухваленого 16 липня 2025 року. Закон вносить зміни до Податкового кодексу. Ключове тут — це податкові зміни, а не нові правила для покупців чи продавців житла.

У законі оновили кілька статей Податкового кодексу. Вони стосуються звітності, яку подають нотаріуси до податкової.

Купівля нерухомості: що саме змінюється з 1 січня 2026 року

Зміни стосуються не громадян, а нотаріусів. Тепер:

  • державні нотаріуси звітують до податкової щомісяця;
  • приватні нотаріуси — щокварталу, але з деталізацією по кожному місяцю.

У цих звітах нотаріуси показують:

  • договори купівлі-продажу та обміну між фізичними особами;
  • договори дарування;
  • свідоцтва про право на спадщину;
  • ціну угоди та суму сплачених податків.

Те саме стосується бірж та компаній, які допомагають укладати угоди.

Навіщо це державі

Все просто. Податкова хоче бачити повну картину доходів. Вона отримує інформацію про суму угоди. Потім може порівняти її з доходами покупця або продавця. Це не новий контроль. Це систематизація того, що існувало й раніше.

Важливо: ці норми стосуються не лише нерухомості. Вони охоплюють також рухоме майно, спадщину та подарунки.

Чому в соцмережах знову паніка

Будь-який закон, у якому з’являється слово «нерухомість», миттєво запускає хвилю страшилок. Цього разу писали, що:

  • нотаріуси вимагатимуть нові довідки;
  • без пояснення походження кожної гривні угоду не оформлять;
  • податкова контролюватиме кожен крок.

Це неправда.

Як відреагували державні органи

Через чутки змушені були пояснювати ситуацію одразу кілька органів.

Державна податкова служба прямо сказала:

змінюються лише строки подання звітів нотаріусами. Дані подають за формою 4ДФ. Нічого нового для громадян немає.

Міністерство юстиції окремо наголосило:

правила фінансового моніторингу не змінювалися.

Як і раніше, нотаріус перевіряє джерела коштів при угодах від 400 тис. грн. Це стара вимога. Вона діяла і діє.

Для підтвердження доходів можуть підійти:

  • декларація;
  • спадщина;
  • подарунки;
  • кредит або позика;
  • дохід від продажу іншого майна.

Нічого нового тут не з’явилося.

Нотаріальна палата України також спростувала чутки. Жодних нових вимог до сторін договору не вводять. Оформлення угод не ускладнюють.

Що точно не зміниться для покупців і продавців

Набір документів залишається тим самим.

Процедура оформлення не змінюється.

Додаткові довідки не потрібні.

Новий «тотальний контроль» не вводять.

Єдина реальна зміна — графік звітності нотаріусів перед податковою.

Навіщо ці зміни насправді

Експерти кажуть прямо: це технічне вдосконалення. Держава намагається боротися з ухиленням від податків. Те, що зараз подають як «революцію», існувало й раніше. Просто тепер інформацію зводять в єдину систему.

Важлива порада від нотаріусів

Народний депутат і колишній нотаріус Ігор Фріс радить не занижувати вартість майна, коли відбувається продаж та купівля нерухомості. Це допоможе в майбутньому без проблем пояснити походження коштів.

Джерело: Судово-юридична газета